Die Versteigerung

Warum wird eine Immobilie versteigert?
Der häufigste Grund für eine Immobilienversteigerung in Italien ist, dass ein Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Dabei kann es sich um eine natürliche Person, aber auch um ein Unternehmen handeln. In Italien ist es üblich, dass Unternehmen Kredite mit Immobilien als Sicherheiten aufnehmen. Darüber hinaus können Versteigerungen von (staatlichen) Institutionen eingeleitet werden. Einige Unternehmen und Institutionen haben gesetzlich festgelegt, dass ihre Immobilien nur durch öffentliche Versteigerungen veräußert werden dürfen, z. B. um Korruption zu bekämpfen.
Schließlich haben wir in letzter Zeit eine wachsende Zahl von Privatauktionen erlebt, bei denen Eigentümer ihre Immobilien schnell loswerden wollen.

Wie funktioniert eine Immobilienauktion in Italien?
Diese Formen von Auktionen werden am häufigsten bei Immobilienauktionen eingesetzt:

"Senza Incanto"
Bis vor kurzem war die gebräuchlichste Auktion eine "senza incanto". Dabei reichen die Interessenten ihre Gebote in einem versiegelten Umschlag innerhalb der im Voraus festgelegten Frist ein. Jeder Bieter verpflichtet sich zu einer Anzahlung von 10% des Grundpreises. Bei dieser Variante erhält der Höchstbietende den Zuschlag für die Immobilie. Gibt es mehrere Bieter, haben diese in der Regel eine Woche Zeit, ihre Gebote zu erhöhen.
"Con Incanto"
Diese Art der Versteigerung gewinnt immer mehr an Bedeutung und ist inzwischen in fast ganz Italien verbreitet. Für uns ist es die vertrautere Art der Versteigerung, bei der direkt gegen andere Interessenten geboten wird, oft online.
Auch bei dieser Art von Versteigerung ist eine Teilnahme erst möglich, nachdem die erforderlichen Unterlagen und eine Kaution in Höhe von 10% des Mindestgebots oder des Grundpreises der Versteigerung (kann von Versteigerung zu Versteigerung variieren) beim Gericht eingereicht wurden. Abgesehen von der Möglichkeit des direkten Überbietens liegt ein wichtiger Unterschied in der Zuschlagserteilung. Dieser erfolgt, wenn innerhalb einer bestimmten Zeit keine weiteren Gebote eingehen.

Fallstricke
Es versteht sich von selbst, dass es wichtig ist, genau zu wissen, was versteigert wird. Das scheint eine offene Tür zu sein, aber es gibt durchaus Fallstricke, die eine gründliche Recherche erfordern. Nicht jede angebotene Immobilie wird in ihrer Gesamtheit versteigert. Regelmäßig handelt es sich nur um einen Teil einer Immobilie, oder es wird nur der Nießbrauch versteigert. Ein weiteres wichtiges Thema sind die Lizenzen. In Italien werden trotz der in den meisten Regionen sehr strengen Vorschriften regelmäßig Gebäude ohne die entsprechenden Genehmigungen errichtet. Entspricht die versteigerte Immobilie nicht diesen Vorschriften, ist der Käufer dafür verantwortlich, und es können Geldstrafen verhängt werden. Abgesehen von einer Geldstrafe muss der neue Eigentümer die Immobilie möglicherweise wieder in ihren "ursprünglichen" Zustand versetzen. Seien Sie also immer aufmerksam!

Sanktionen | Belegungsstatus
Etwaige Vertragsstrafen sollten im Voraus bekannt sein, aber bei der Festlegung des Angebotspreises berücksichtigt werden. Ein weiteres Problem kann sein, dass die Immobilie noch bewohnt ist, in der Regel vom Eigentümer/Schuldner. Obwohl das Gesetz vorschreibt, dass die versteigerte Immobilie leer übergeben werden muss, ist dies nicht immer offensichtlich der Fall. In diesem Fall kann ein Räumungsverfahren bis zu sechs Monate dauern. Aus diesem Grund ist der Abschlag für eine "bewohnte" Immobilie immer höher als für eine leere Immobilie.
Eine Immobilie kann nicht nur vom Eigentümer bewohnt, sondern auch vermietet werden. Wenn diese "senza titolo" (ohne Vertrag) gilt das gleiche Räumungsverfahren wie bei Eigennutzung. Wenn es einen Vertrag gibt, gelten die im Vertrag genannten gesetzlichen Bestimmungen. Daher sollte ein Mietvertrag immer angefordert, geprüft und eingehalten werden.

Zu schön, um wahr zu sein?
Wie ich fragen Sie sich sicher auch, wie es möglich ist, dass Immobilien mit so hohen Preisnachlässen verkauft werden können. Woher kommt das Angebot?
Bei den meisten Auktionen handelt es sich um Konkursversteigerungen. Es gibt zwei Hauptgründe, warum Banken diese Immobilien versteigern, anstatt sie "einfach" zu verkaufen.

Geschwindigkeit
Der Immobilienmarkt in Italien ist weniger liquide als beispielsweise in den Niederlanden oder anderen europäischen Ländern. Italien ist ein großes Land und die regionalen oder sogar lokalen Unterschiede sind enorm. Die schnellste und effizienteste Art des Verkaufs ist daher eine Versteigerung. Das Gericht erledigt alle Vorarbeiten, wie z. B. die Bewertung und die Prüfung der Genehmigungen, und die Bank muss nur noch das Geld eintreiben.

Transparenz
Italien hat nicht immer einen guten Ruf, wenn es um Korruption geht. Beim Verkauf von Immobilien durch öffentliche Versteigerung ist immer ein Notar anwesend, der den Vorgang überwacht. Dies verhindert, dass Immobilien privat an "Kumpane" vergeben werden. Letzteres ist auch der Grund, warum viele (staatliche) Institutionen ihre Immobilien versteigern müssen, wenn sie sie loswerden wollen. Auch das schafft zusätzliches Angebot.

Vorteil
Ein Vorteil der öffentlichen Versteigerung gegenüber dem Kauf über einen Immobilienmakler besteht darin, dass alle Nachforschungen über etwaige Schulden, die auf der Immobilie lasten, schwer auffindbare Eigentümer, korrekte Baugenehmigungen und Ähnliches bereits vor Beginn des Verfahrens durchgeführt worden sind. Man könnte sagen, dass der Kauf einer Immobilie bei einer Auktion transparenter ist als der herkömmliche Weg über einen Immobilienmakler, da dieser selbst für diese Art von Nachforschungen verantwortlich ist. Ohne ein Heer von Anwälten, Technikern und Hilfskräften wie das Gericht, das die Versteigerung durchführt.
Dennoch ist es wichtig, alles von einem fachkundigen Anwalt überprüfen zu lassen. Denn nur weil das Gericht alles geprüft und alle Fakten erfasst hat, heißt das noch lange nicht, dass auch alles in Ordnung ist! Manchmal wird nur der Nießbrauch versteigert, oder ein Prozentsatz eines Grundstücks, oder es müssen noch Abrechnungen erstellt werden, weil die Baugenehmigung nicht in Ordnung ist... Wir haben das Fachwissen, um Sie darüber zu informieren und zu beraten.

Schulden
Zum Zeitpunkt der Übertragung veranlasst das Gericht die Löschung aller Hypotheken und Schulden, die auf dem Haus lasten. Diese können daher niemals vom Käufer zurückgefordert werden.

Zinsen
Es gibt sicherlich ein großes Interesse an den Auktionen, und es gibt Dutzende von Beratungsfirmen in Italien, die Italiener beim Kauf beraten. So wie wir es jetzt für Nicht-Italiener tun. Was die Versteigerungen für Ausländer so interessant macht, ist die Tatsache, dass die Art von Immobilien, die "wir" kaufen wollen, sich von dem unterscheidet, was Italiener selbst wollen. Ausländer suchen oft ein Ferienhaus in den Hügeln, einen Agriturismo oder eine Wohnung als pied-a-terre in einem touristischen Dorf, während Italiener hauptsächlich an Häusern und Wohnungen interessiert sind, die in einer städtischen Umgebung leicht zu erreichen sind. Das bedeutet, dass es für "uns" echte Schnäppchen zu finden gibt!

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