De Veiling

Waarom wordt een pand geveild?
De meest voorkomende reden voor een vastgoedveiling in Italië is dat een schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt. Dit kan een natuurlijk persoon zijn, maar ook een bedrijf. Het komt in Italië veel voor dat bedrijven leningen afsluiten met vastgoed als onderpand. Daarnaast kan een veiling geïnitieerd worden door (overheids)instelling. Sommige bedrijven en instellingen hebben statutair vastgelegd dat hun vastgoed alleen middels een openbare veiling verkocht mag worden, bijvoorbeeld om corruptie tegen te gaan.
Tot slot zien we de laatste tijd een groeiend aantal private veilingen, waarbij eigenaren een veiling gebruiken om snel van hun vastgoed af te komen.

Hoe werkt een onroerend goed veiling in Italië?
Deze vormen van veilingen worden het meest gebruikt bij het veilen van vastgoed:

“Senza Incanto”
De meest voorkomende veiling was tot voor kort een “senza incanto”. Dit houdt in dat de geïnteresseerden hun bod in een verzegelde envelop aanbieden binnen de termijn die vooraf wordt gesteld. Elke bieder verplicht zich tot een aanbetaling van 10% van de basisprijs. Het pand wordt bij dit type gegund aan het hoogste bod. Indien er meerdere bieders zijn hebben zij meestal een week de tijd om hun bod te verhogen.
“Con Incanto”
Dit type veiling is aan een enorme opmars bezig, en inmiddels in vrijwel heel Italië dominant. Het is de voor ons meer bekende manier van veilen, door direct tegen andere geïnteresseerden op te bieden, vaak online.
Ook voor dit type veiling is deelname enkel mogelijk nadat de vereiste documentatie en een borg van 10% van het minimum bod, of de basis prijs van de veiling (kan per veiling verschillen) zijn overlegd aan de rechtbank. Behalve de mogelijkheid tot direct overbieden zit een belangrijk verschil hem in de gunning. Deze vindt plaats wanneer er binnen een vooraf bepaalde tijd geen bod meer wordt ontvangen.

Valkuilen
Het spreekt voor zich dat het belangrijk is te weten wat er precies geveild wordt. Dit lijkt een open deur, maar er zijn zeker valkuilen die grondig onderzoek noodzakelijk maken. Niet van elk pand dat wordt aangeboden wordt het volledig eigendom geveild. Regelmatig gaat het om slechts een deel van een pand, of wordt alleen het vruchtgebruik geveild. Een ander belangrijk punt zijn de vergunningen. Er wordt in Italië, ondanks dat de regels in de meeste regio’s erg streng zijn, regelmatig gebouwd zonder de juiste vergunningen. Mocht het geveilde pand hier niet aan voldoen, dan is de koper verantwoordelijk en kunnen er boetes zullen volgen. Behalve een boete kan het zomaar zijn dat de nieuwe eigenaar het pand in “originele” staat terug moet brengen. Altijd opletten dus!

Sancties | Bezettingsstatus
Eventuele sancties moeten vooraf bekend zijn, maar houd er wel rekening mee bij het het bepalen van de biedprijs. Een ander probleem kan zijn dat het pand nog bezet is, meestal door de eigenaar/schuldenaar. Hoewel de wet voorschrijft dat het geveilde pand leeg opgeleverd dient te worden, is het niet altijd vanzelfsprekend dat dit ook het geval is. In dat geval kan een uitzettingsprocedure tot een half jaar duren. Dit is de reden dat de korting voor een “bezet” pand altijd hoger is dan voor een leegstaand pand.
Behalve dat een pand bezet is door de eigenaar, kan het ook verhuurd zijn. Als dit “senza titolo” (zonder contract) is geldt dezelfde ontruimingsprocedure als bij bewoning door de eigenaar. Als er wel een contract is gelden de wettelijke regels die in het contract zijn vermeld. Een eventueel huurcontract dient dus altijd opgevraagd, bestudeerd en gerespecteerd te worden.

Te mooi om waar te zijn?
Net als ik vraag jij je ongetwijfeld af hoe het mogelijk is dat onroerend goed tegen zulke hoge kortingen van de hand gaat. Waar komt het aanbod vandaan?
Het merendeel van de veilingen zijn faillissementsveilingen. Er zijn twee belangrijke redenen waarom banken dit vastgoed veilen in plaats van “gewoon” verkopen.

Snelheid
De markt voor onroerend goed is in Italië minder liquide dan in bijvoorbeeld Nederland of andere landen in Europa. Het is een groot land en de regionale of zelfs plaatselijke verschillen zijn enorm. De snelste en meest efficiënte manier van verkoop is daarom een veiling. De rechtbank doet al het voorwerk, zoals de waardebepaling, checken van vergunningen en de bank hoeft alleen het geld te incasseren.

Transparantie
Italië heeft niet altijd een goede reputatie (gehad) als het gaat om corruptie. Door het vastgoed middels een openbare veiling te verkopen is er altijd een notaris die toezicht houdt op het proces. Zo wordt voorkomen dat vastgoed onderhands aan “vriendjes” wordt gegund. Dat laatste is ook de reden dat veel (overheids)instituten verplicht zijn hun vastgoed te veilen als ze er vanaf willen. Ook dat zorgt voor extra aanbod.

Voordeel
Een voordeel van openbare veilingen ten opzichte van kopen via een makelaar is dat al het onderzoek naar eventuele schulden die op het pand rusten, moeilijk vindbare eigenaren, juistheid van bouwvergunningen en dergelijke allemaal al zijn uitgevoerd, voordat aan de procedure wordt begonnen. Je zou kunnen zeggen dat het kopen van vastgoed op een veiling transparanter is dan de conventionele weg via een makelaar, omdat die zelf verantwoordelijk is voor dit soort onderzoek. Zonder een leger aan advocaten, technici en ondersteunend personeel zoals de rechtbank die de veiling uitvoert.
Toch is het belangrijk om alles goed te laten checken door een advocaat met verstand van zaken. Dat de rechtbank alles heeft onderzocht en alle feiten in kaart heeft gebracht, wil namelijk niet zeggen dat alles ook daadwerkelijk in orde is! Soms wordt enkel het vruchtgebruik geveild, of een percentage van een eigendom, of er moet nog afgerekend worden omdat bouwvergunningen niet op orde zijn… Wij hebben de expertise om je hierover te informeren en adviseren.

Schulden
Op het moment van de overdracht zorgt de rechter voor de doorhaling van alle hypotheken en schulden die op het huis rusten. Deze kunnen dus nooit verhaald worden op de koper.

Interesse
Er is zeker veel interesse voor de veilingen en er zijn tientallen consultancy bureaus in Italië die de Italianen begeleiden bij de aankoop. Zoals wij dat nu voor niet-Italianen doen. Wat de veilingen voor buitenlanders zo interessant maakt, is dat het type vastgoed dat “wij” willen kopen nogal verschilt met de wensen van de Italianen zelf. Buitenlanders zoeken vaak een vakantiehuis in de heuvels, een agriturismo of een appartement als pied-a-terre in een toeristisch dorp, terwijl Italianen vooral zijn geïnteresseerd zijn in huizen en appartementen die goed bereikbaar zijn in een stedelijke omgeving. Dat maakt dat er voor “ons” écht koopjes te vinden zijn!

Meer lezen over de bescherming van kopers op een executieveiling in Italië? Lees dit blog over de verschillen met Nederland en Spanje.